¿Es propietario de alguna propiedad horizontal?, lo invitamos a conocer el Decreto Legislativo N° 1568
¿Qué es una propiedad horizontal?, se puede definir como un régimen jurídico en el cual existen diversas unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes. Es decir, cuando hablamos de propiedad horizontal se hace referencia a las edificaciones, casas, centros, galerías u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y propiedad exclusiva que le pertenezcan a diferentes personas.
Entonces, ¿De qué trata el Decreto Legislativo N° 1568?
El mencionado Decreto Legislativo fue publicado el 28 de mayo de 2023, mismo que deroga a la Ley N° 27157, Ley de Regulación de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, mismo que se encontraba vigente desde el año 1999 como el estatuto jurídico que regulaba las edificaciones en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva que comparten bienes y servicios comunes.
El aludido Decreto establece una nueva normativa para regular el régimen de la propiedad horizontal que busca contribuir a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto, régimen que será obligatorio en caso las unidades inmobiliarias exclusivas pertenezcan a distintos propietarios, pero si pertenecen a un solo propietario, será facultativo.
¿Qué regula el Decreto Legislativo N° 1568?
Este Decreto, ha englobado la Pre-Independización, Pre-Reglamento Interno y Pre-Declaración de Fábrica, en consecuencia, creó el término “Prehorizontalidad”, mismo que se utilizará para referirse a un proceso necesario para reconocer una Propiedad Horizontal de Hecho; es decir, no está inscrita, pero funciona como tal. Incorporación que ayudará a que las promesas de venta; contratos de transferencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que aún no han terminado de ser edificadas, puedan ser inscritas en el registro, brindando así mayor seguridad jurídica.
Asimismo, a través del Decreto Legislativo N° 1568 se reconoce la facultad de las Juntas de Propietarios para crear protocolos y manuales, incluyendo el manual de convivencia y un régimen de sanciones, que tiene como finalidad fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias que conforman la edificación.
Por último, establece la creación de registros administrativos como el Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, y el Registro de Administradores de Edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal.
¿Cuáles son los bienes y servicios comunes en una Propiedad Horizontal?
Los bienes comunes son:
- El terreno sobre el que está construida la edificación, salvo aquellos que provengan de régimen de independización y copropiedad.
- Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que estos sirvan a dos o más unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
- Los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, todas las vías de accesibilidad o circulación de uso común.
- Los ascensores y montacargas.
- La fachada y las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes que forman parte de los bienes comunes.
- Los ambientes destinados a servicios comunes, tales como portería, guardianía y otros.
- Los jardines y los sistemas e instalaciones destinados a los servicios de saneamiento, así como electricidad, eliminación de basura y otros que no estén destinados a una unidad en particular.
- Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
- Los sótanos, semisótano y azoteas, incluyendo el derecho de sobreelevación, salvo disposición contraria en el Reglamento Interno.
- Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos/as los/as propietarios/as.
- Otros que el Reglamento Interno señale.
Asimismo, toda bien que se encuentre inscrito en el Registro de Predios como propiedad exclusiva no se considera como un bien común.
Por otro lado, los servicios comunes son:
- La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, de las instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y, en general, de cualquier otro elemento conformante de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes comunes o de sus partes.
- Los servicios de saneamiento.
- La administración de la edificación.
- La guardianía, jardinería y portería.
- La vigilancia y seguridad de la edificación.
- Otros servicios comunes establecidos en el Reglamento Interno.
¿De qué trata el Derecho de sobrelevación?
El Decreto conceptualiza el término como la facultad de construir otra edificación; uno o más pisos, por encima o debajo de las construcciones ya existentes, lo que sí se puede efectuar, pero esto deberá hacerse sin afectar la estructura, funcionamiento ni la seguridad de la edificación, lo mencionado siempre en concordancia con los parámetros urbanísticos y edificatorios aprobados y sin que esta sobre-edificación llegue a afectar los derechos de los demás propietarios o terceros.
Además, establece que es necesario que el derecho de sobreelevación se encuentre en el reglamento interno o en su modificatoria posterior, con acuerdo del 75% de los porcentajes de participación en bienes comunes.
